Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) müssen dafür sorgen, dass auf dem Grundstück sowie – je nach Gemeinde – auf angrenzenden Gehwegen und Zufahrten der Verkehrssicherungspflicht nachgekommen wird. Die Arbeiten können sie selbst ausführen oder einen Dienstleister beauftragen. Eine wichtige Neuerung kam mit der WEG-Reform: Seit dem 01.12.2020 können WEGs Schadenersatzansprüche nicht mehr auf ihre Verwalter abwälzen.
Reform nimmt Eigentümer in die Verantwortung
Falls der beauftragte Dienstleister die Straßen und Wege nicht ordentlich oder rechtzeitig fegt oder räumt und jemand verletzt sich, indem er z. B. auf nassem Laub ausrutscht, haftet die Wohneigentümergesellschaft und muss gegebenenfalls Schadenersatz zahlen. Seit der WEG-Reform gilt der Verwalter nur noch als gesetzlicher Vertreter (ausführendes Organ) der WEG und die WEG haftet für die Pflichtverletzungen des Verwalters gegenüber Dritten.
Verkehrssicherungspflicht: Das müssen Eigentümer beachten
Wird ein Dienstleister beauftragt, muss die WEG dessen Arbeit zumindest stichprobenartig kontrollieren. Versäumnisse sollten protokolliert und dem Verwalter mitgeteilt werden, damit bei Wiederholung ein anderer Dienstleister beauftragt werden kann. Laub oder auch Schnee muss an Werktagen zwischen 7 und 20 Uhr gefegt bzw. geräumt werden. An Sonn- und Feiertagen gilt die Pflicht in der Regel ab 8 Uhr. Detaillierte und individuelle Vorgaben finden sich in den städtischen Satzungen.
Werden in der Abrechnung „sonstige Betriebskosten“ nicht aufgeschlüsselt, obwohl die einzelnen Kostenarten nicht eng zusammenhängen, ist die Abrechnung formell unwirksam. So ein Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH).
Der Fall: Mieterin zahlt Nachforderung nicht
Die Vermieterin einer Wohnung stellte mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 eine Nachforderung an ihre Mieterin. Diese enthielt den nicht weiter erläuterten Posten „sonstige Betriebskosten“. Zwar wurde im Mietvertrag unter dem Punkt „sonstige Betriebskosten“ die Umlage der Kosten der Dachrinnenreinigung, der Trinkwasseruntersuchung und diverser Wartungskosten vereinbart, in der Abrechnung fehlte jedoch die Aufschlüsselung des Betrags. Die Mieterin hielt die Abrechnung für formell unwirksam und verweigerte die Zahlung.
BGH: Kosten müssen aufgeschlüsselt werden
Eine Aufschlüsselung nach Kostenarten ist erforderlich, wenn die einzelnen Kostenarten nicht eng zusammenhängen. Auch der Zusatz im Mietvertrag ist nicht ausreichend: es bedarf einer – gegebenenfalls auch in einer Anlage oder Erläuterung zur Abrechnung – abschließenden Angabe der unter der Position „sonstige Nebenkosten“ abgerechneten Kostenarten sowie einer Aufschlüsselung, welche Beträge für die jeweilige Kostenart angefallen sind, so der Beschluss des Bundesgerichtshofs. In einem ähnlichen Beschluss hat der BGH die Abrechnung der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“ als zulässig betrachtet, da diese eng zusammenhängen [VIII ZR 346/08].
[BGH Beschluss, VIII ZR 371/19]
In Regensburg sind die Nebenkosten am niedrigsten, in Leverkusen am höchsten – dazwischen liegen rund 1.100 Euro. „Bei einer durchschnittlichen Belastung von rund 1.300 Euro ist diese Diskrepanz enorm“, erläuterte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke bei der Vorstellung der Ergebnisse des Nebenkostenrankings.
Große Diskrepanzen zwischen den Städten
Das Nebenkostenranking wurde vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln im Auftrag des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland erstellt. Es vergleicht die Grundsteuer, Abwasser- und Abfallgebühren der 100 größten deutschen Städte Deutschlands.
Die fünf günstigsten Städte sind Regensburg (915 Euro), Worms (936 Euro), Mainz (958 Euro), Trier (973 Euro) sowie Frankfurt am Main (1.002 Euro). Am teuersten ist es in Witten (1.706 Euro), Potsdam (1.718 Euro), Mönchengladbach (1.828 Euro), Moers (1.938 Euro) und Leverkusen (2.046 Euro).
Einige Städte senkten Gebühren
Warnecke wies darauf hin, dass 22 Städte im Vergleich zum Vorgängerranking vor drei Jahren die Kosten für die Abwasser- und Müllentsorgungsgebühren sowie für die Grundsteuer senken konnten, unter ihnen Bonn (-120 Euro), Nürnberg (-67 Euro) und Düsseldorf (-53 Euro). In anderen Städten sind die Preise jedoch gestiegen, z. B. in Offenbach (+434 Euro), Mülheim (+239 Euro) und Gelsenkirchen (+203 Euro).
Verlangt ein Vermieter die Zustimmung seines Mieters zu einer Mieterhöhung und bezieht sich dabei auf die ortsübliche Vergleichsmiete, muss der Mietspiegel dem Schreiben nicht beigefügt werden. Voraussetzung: der Mietspiegel ist allgemein zugänglich. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH).
Der Fall: Mieter stimmt Mieterhöhung nicht zu
Ein Wohnungsmieter erhielt 2018 ein Schreiben seiner Vermieterin, mit dem sie seine Zustimmung für eine Mieterhöhung um 15 Prozent von 490 Euro auf 563,50 Euro monatlich forderte. Hierbei bezog sich die Vermieterin auf den Nürnberger Mietspiegel und bot dem Mieter an, diesen bei ihr einzusehen. Weiterhin begründete sie die Erhöhung mit den im Mietpreisspiegel angegebenen Preisspannen zu Lage, Ausstattung und Baujahr und wie sie daraus Zu- oder Abschläge ermittelt hat.
Als der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmte, klagte die Vermieterin und scheiterte damit vor dem Amts- und Landgericht. Das Landgericht hielt das Erhöhungsverlangen zusätzlich für formell unwirksam.
Das Urteil: BGH sieht Vermieterin im Recht
Das BGH urteilt, der Mietspiegel müsse dem Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB nicht beigefügt werden, wenn dieser allgemein zugänglich ist. Dies ist der Fall, wenn er in Ortsnähe beim Vermieter einsehbar ist oder auch gegen eine geringe Gebühr erhältlich ist. Auch formell ist das Mieterhöhungsverlangen wirksam. Da die Vermieterin konkret benennt, in welchen Kategorien sie Zu- oder Abschläge ermittelt hat, ist dies für den Mieter durch einfache Prozentrechnung nachvollziehbar. (BGH, AZ VIII ZR 167/20)
Im vergangenen Jahr sind die Heizkosten um fünf Prozent gesunken. Für das laufende Jahr ist jedoch mit deutlich höheren Heizkosten zu rechnen: im Schnitt 13 Prozent mehr. Mit Heizöl wird es laut Heizspiegel 2021 noch viel teurer.
Steigende Kosten für alle Heizarten
Steigende Energiepreise, kühleres Wetter und der CO2-Preis wirken sich stark auf die diesjährigen Heizkosten aus. Laut Heizspiegel verzeichnet Heizöl mit +44 Prozent den höchsten Anstieg (Vorjahr: -27 %). Erdgas wird demnach um 13 Prozent teurer (- 5 %), es folgen Fernwärme mit einem Plus von 9 Prozent (-2 %) sowie die Wärmepumpe mit +7 Prozent (-1 %) und Holzpellets mit einem Plus von 3 Prozent (-6 %). Der Heizspiegel wird jährlich von der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online zusammen mit dem Deutschen Mieterbund (DMB) und dem Verband kommunaler Unternehmen (VKU) erarbeitet.
Co2online empfiehlt erneuerbare Energien
Beim Umstieg auf erneuerbare Energien lassen sich laut co2online bis zu 490 Euro im Jahr einsparen. „Der CO2-Preis steigt von Jahr zu Jahr. Dadurch werden vor allem Heizöl und Erdgas immer teurer“, sagt co2online-Geschäftsführerin Tanja Loitz: „Dazu kommen starke Preisschwankungen. Langfristiges Planen mit Heizöl und Erdgas wird so immer schwieriger – neben dem Klimaschutz ein Grund mehr, jetzt auch bei der Heizung den Umstieg auf erneuerbare Energien zu prüfen.“
Seit September 2018 kann das Baukindergeld zur Bildung von Wohneigentum und zur Altersvorsorge bei der KfW Bankengruppe online beantragt werden. Der Förderzeitraum wurde wegen der Corona-Pandemie verlängert.
Förderung wurde gut angenommen
Bislang wurden fast 310.000 Familien in Deutschland mit dem Baukindergeld gefördert, zwei Drittel von ihnen haben Kinder unter sechs Jahren. Das durchschnittliche zu versteuernde Haushaltseinkommen liegt bei 60 % der Antragsteller unter 40.000 Euro pro Jahr. Das beantragte Fördervolumen liegt bei 6,5 Mrd. EUR. Für die gesamte Laufzeit stehen 9,9 Mrd. EUR für das Baukindergeld zur Verfügung. Da es wegen der Corona-Pandemie zu Verzögerungen beim Bauen und Hauskauf kam, wurden die Fristen nachträglich angepasst. Nun gilt: Wer zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. März 2021 eine Baugenehmigung erteilt bekommen oder einen Kaufvertrag unterschrieben hat, ist förderungsfähig sofern die anderen Bedingungen erfüllt werden. Bisher war dies nur bis zum 31.12.2020 möglich. Den Antrag zur Förderung müssen Familien bis spätestens 31. Dezember 2023 stellen.
Was ist das Baukindergeld?
Das Baukindergeld ist eine Förderung des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat, um den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum für Familien mit Kindern zu unterstützen. Pro Jahr erhält eine Familie 1.200 EUR je Kind. Das Baukindergeld wird zehn Jahre lang gezahlt, sodass eine Familie mit einem Kind insgesamt 12.000 EUR erhält, eine Familie mit zwei Kindern 24.000 EUR usw.
